Método Residual de Avaliação de Imóveis

Data: 05/05/2017 | Fonte: Nero Perícias

A avaliação de imóvel corresponde a determinação técnica de valor do bem ou de um direito sobre glebas, terrenos, imóveis residenciais, comerciais e industriais. É necessária em diversas situações: determinar valor de compra e venda, atualização patrimonial, contratação de seguro patrimonial, determinar valor de liquidação ordenada ou forçada, dissolução de sociedade, elaboração de inventário e partilha de bens, fusão e cisão de empresas, garantia de empréstimos bancários, para fins de desapropriação, pagamento de indenizações, processos judiciais, entre outros casos.

O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é emitido pelo perito avaliador, credenciado ao Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis, regulamentado pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis.

A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) apresenta cinco métodos, diretos e indiretos, para avaliação de imóveis urbanos. Os métodos diretos são subdivididos em método comparativo de dados de mercado e método comparativo de reprodução de benfeitorias. Os métodos indiretos estão subdivididos em método da renda, evolutivo e método residual, sendo que os métodos da renda e evolutivo também são denominados métodos econômico-financeiro. Neste artigo, será abordado o método residual na avaliação de imóveis.

Avaliação de imóveis: determine a viabilidade econômica

O método residual é usado para avaliar a viabilidade econômica de empreendimentos imobiliários, como valor do terreno para incorporação imobiliária, cálculo do custo máximo da construção e para projetar o lucro do empreendimento.

Com este método determina-se o potencial do empreendimento, considerado positivo quando o valor final é maior que a soma dos investimentos. Calcula-se o valor residual do terreno subtraindo do valor de venda do empreendimento os custos do empreendimento e o lucro do empreendedor.

método residual de avaliação de imóveis

O Valor de Mercado do Empreendimento é determinado com base, por exemplo, no uso mais rentável do terreno e através dos métodos comparativo (valores de empreendimentos semelhantes, na mesma localidade) ou da renda (shopping center, hipermercados, entre outros). Os custos do empreendimento incluem, entre outros fatores, valores para a preparação do terreno (demolição, terraplanagem), custos da construção, custos de comercialização, honorários profissionais (engenheiros e arquitetos).

O método residual tem algumas limitações, uma vez que o valor de venda do empreendimento é definido conforme os dados da avaliação e não na data da venda. Os custos do empreendimento são variáveis ao longo do tempo. Existem ainda outros fatores que não são considerados como o índice de inflação e a valorização imobiliária.

Além disso, o empreendimento planejado para o local pode ter o mesmo potencial com o passar do tempo. Mas também pode ocorrer o contrário, ou seja, na época o retorno financeiro estimado pode não ser muito atrativo, mas, no futuro, o cenário pode tornar-se mais favorável. São os riscos do mercado imobiliário, os quais devem ser bem calculados para minimizar prejuízos.

É importante que a avaliação de imóveis seja realizada por profissional qualificado, que conheça a fundo o mercado imobiliário, uma vez que estas informações serão utilizadas, por exemplo, para determinar a viabilidade de um empreendimento como a construção de um prédio de apartamentos ou um condomínio comercial. Caso o negócio não seja concretizado a curto prazo, convém atualizar a avaliação imobiliária para ter mais certeza sobre o retorno financeiro do empreendimento.

Precisando Avaliar um Imóvel ? Então ligue para (17) 3021-9200 ou (17) 99712-6600 se você estiver na Capital e (11) 2829-8767 ou (11) 98366-6518 se você estiver no interior.

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