Data: 27/02/2017 | Fonte: Nero Perícias
A arte da Engenharia de Avaliações foi desenvolvida principalmente a partir de 1890, quando engenheiros, industriais, economistas e os tribunais começaram a encarar seriamente o trabalho formal de avaliações.
Essa atividade formal de avaliações passou gradativamente do campo do negociante, do contador e do financista para o engenheiro à medida que surgiu uma intensa expansão industrial e a literatura sobre Engenharia de Avaliações iniciou-se praticamente em 1900, enquanto a arte da Engenharia de Avaliações tem estado em contínuo processo de aperfeiçoamento (MOREIRA, 2001, p.23).
Os primeiros artigos publicados no Brasil sobre avaliação de imóveis, datam de 1918. Um dos trabalhos mais antigos que se conhece sobre o assunto, tratavam de novos métodos de avaliação de terrenos empregando a curva de profundidade Lindsay-Bernard, métodos estes que passaram a ser sistematicamente aplicados pelos engenheiros daquela época, isto é, em 1923. A partir daí, os estudos de Engenharia de Avaliação vêm evoluindo no Brasil graças a inúmeros profissionais que se dedicam ao estudo e pesquisa de divulgação da técnica de avaliação de imóveis (Fiker, 1997, p. 17).
Nos dias de hoje a tarefa de avaliador de imóvel deixou de ser exclusiva dos engenheiros, arquitetos e agrônomos e passou a ser feita pelos corretores de imóveis. Mas para exercer esta função, o corretor deve fazer um curso de especialização em avaliação imobiliária e estar inscrito no CNAI, o Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários do Cofeci.
Este profissionalização do corretor é essencial para que possa desempenhar um trabalho profissional de avaliação. E nesta tarefa há uma série de conceitos que devem ser de conhecimento do avaliador de imóveis, dentre eles vale destacar:
- Capitalização: é o processo matemático de obtenção do valor atual (presente) de uma ou mais prestações periódicas futuras.
- Depreciação: é a perda de valor de um bem causada por obsolescência física, econômica ou funcional.
- Desapropriação: é o poder que possuem governos ou entidades, agindo em seu nome e com sua autoridade, de tomar propriedades privadas, para uso público, independentemente de consentimento do dono, e contrapagamento justo de indenização compensatória.
- Investimento: numa empresa é a soma dos custos originais dos vários itens de propriedade que constituem a empresa.
- Obsolescência econômica: é a perda de utilidade de uma propriedade resultante de fatores econômicos, tais como mudanças do uso ótimo, da legislação sobre posturas municipais ou da relação de oferta e procura.
- Obsolescência física: é a perda de utilidade de uma propriedade resultante de fatores físicos, tais como deterioração por uso, desgaste, envelhecimento, oxidação, incrustações, rachaduras e outros.
- Obsolescência funcional: é a perda de utilidade de uma propriedade resultante de fatores tais como mudanças na arte de projetar, nas exigências legais ou surgimento de novos produtos, projetos ou concepções que substituem essa perda com vantagem.
- Patrimônio físico de uma empresa: é aquela parte da propriedade que tem existência física, que pode ser observada pelos sentidos. O patrimônio físico de uma empresa industrial consiste em muitas unidades físicas: terrenos, edificações, máquinas, postes, fios, trilhos, estradas, jazidas, poços, pontes, barragens etc.
- Patrimônio intangível de uma empresa: é aquela parte da propriedade que não tem existência física; os exemplos são: a organização, o financiamento, o fundo de comércio, as patentes, as marcas, as concessões etc.
- Renda razoável de uma empresa: é aquela quantia de renda anual acima de todas as despesas de operação que representa uma compensação razoável para os donos pelo seu investimento na empresa, por assumirem os riscos e incertezas da operação e pelas funções de gerência não remuneradas por outra forma.
- Tarifa de um serviço: é aquela quantia estabelecida pela autoridade reguladora como base para a determinação das despesas dos consumidores e que proporcione uma renda razoável para os donos do serviço.
- Taxa de capitalização: é a taxa de renda estabilizada e esperada de um investimento, é também uma taxa à qual as rendas futuras são descontadas e sempre compatível com os riscos envolvidos no investimento.
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