Data: 20/03/2017 | Fonte: Nero Perícias
A avaliação é o conjunto de operações através das quais se torna possível formar juízo sobre o valor de um bem e, no caso específico de bens imóveis, sobre o valor de uma propriedade ou de um direito a ela subjacente.
Segundo a Comissão de Estudos da ABNT, que elaborou a NBR 14653, definiu a avaliação de bens (D'AMATO; ALONSO, 2007, p. 24): "Análise técnica, realizada por engenheiro de avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores de viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data".
Verifica-se que a avaliação, realizada por um perito avaliador de imóvel, tem como finalidade precípua a determinação do valor de um bem ou de um direito sobre o mesmo.
A metodologia escolhida dever ser compatível com a natureza do bem avaliando, a finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis e para a identificação do valor de mercado e, sempre que possível, preferir o método comparativo direto de dados.
As características do bem em avaliação e do próprio mercado onde está inserido, bem como a forma com que é transacionado e o tipo e volume de informação disponível, determinam a aplicabilidade de cada um dos métodos para se estimar o valor de mercado.
Método das vendas
Esse é um método que, como o nome diz, serve para se alcançar o valor procurado por meio de comparações com as vendas já realizadas de outros imóveis e ele se divide em comparações de vendas de terrenos, para indicar o valor comparável do terreno e em comparações de vendas de prédios, para indicar o valor comparável do prédio, conforme o caso que se tenha em mãos (MOREIRA, 2001, p. 39).
Ao aplicar o método de vendas, o avaliador deverá fazer um levantamento da área para localizar propriedades que sejam comparáveis, especialmente aquelas que tenham sido vendidas recentemente, que estejam oferecidas à venda, sobre as quais já tenham sido feitas ofertas, que estejam alugadas, que estejam oferecidas para alugar, que estejam desocupadas ou que estejam em construção.
Deverá também o avaliador analisar as vendas e os arrendamentos com referência ao tempo em que a propriedade foi ou está sendo oferecida, ao esforço de anunciar para vender, às condições de venda e aos motivos tanto do comprador quanto do vendedor.
Método Residual
Talvez a melhor definição do que se entende por método residual ou técnica residual se encontre no livro "Appraisal Terminology", publicado pelo American Institute of Real Estate Appraisers, que diz (MOREIRA, 2001, p. 43):
"É um termo aplicado ao método de determinação do valor de uma fração de uma propriedade composta e representa a diferença entre o valor do conjunto e o da parte remanescente, considerada separada ou independente. Na prática, determina-se previamente o montante investido em uma das partes da propriedade e se atribui uma renda a essa parte, a qual se deduz das rendas líquidas estimadas para a propriedade inteira. As rendas líquidas resultantes se consideram residuais em conseqüência da posse e exploração do resto da propriedade. Habitualmente, tais rendas residuais se capitalizam e a soma alcançada, agregada ao valor da primeira parte, dever ser igual ao valor consignado ao conjunto".
Método dos Custos
O método dos custos decompõe-se em cálculo do custo de aquisição do terreno e cálculo do custo de construção da edificação.
Quanto à construção, a estimativa a fazer é a de seu custo de reprodução como nova, menos uma parcela devida à depreciação pelo uso que já teve. Para calcular o custo de reprodução como nova, o avaliador poderá fazer um orçamento completo ou se valer dos valores unitários já calculados e publicados por sites ou revistas técnicas especializadas, como o SINDUSCON.
A dedução da parcela de depreciação pelo uso faz com que o valor da construção não mais se apresente como nova, e sim no estado em que realmente está.
Para se realizar esse cálculo da depreciação, uma das formas é usar a tabela de Ross-Heidecke.
Além destes, há outros métodos de avaliação de imóveis que trataremos em outro artigo.
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