Fonte: Nero Perícias
Para se avaliar um bem imóvel é necessário seguir uma série de procedimentos e critérios, iniciando-se o processo com o planejamento da pesquisa, em seguida a coleta e análise de dados, culminando com a escolha da metodologia avaliatória apropriada.
O primeiro passo de uma avaliação imobiliária é a vistoria. É através dela que o avaliador tem condições de levantar as características do imóvel que impactarão o seu valor estimado.
Recomenda-se filmar ou fotografar o imóvel em questão, de forma a documentar a vistoria, permitindo a qualquer momento, a elucidação de eventuais dúvidas, como aquelas sobre o tipo de revestimento usado, ou mesmo sobre o estado de conservação do imóvel, dentre outras.
Nenhuma avaliação poderá dispensar a vistoria, porém em casos excepcionais, quando for impossível o acesso ao bem avaliando admite-se a adoção de uma situação paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo de avaliação.
A vistoria deve ser efetuada pelo perito avaliador de imóveis com o objetivo de conhecer e caracterizar o bem avaliando e sua adequação ao seu segmento de mercado, daí resultando condições para a orientação da coleta de dados.
É recomendável registrar as características físicas e de utilização do bem e outros aspectos relevantes à formação de valor.
O conhecimento de estudos, projetos ou perspectivas tecnológicas que possam vir a afetar o valor do bem avaliando deverá ser explicitado e suas consequências apreciadas.
A vistoria visa a permitir a classificação do objeto da avaliação em relação ao universo a que pertence, além da verificação e complementação dos elementos referentes aos pressupostos e deverá fornecer:
- Características da região, compreendendo:
- Características do imóvel, abrangendo:
- Caracterização física: relevo, solo, subsolo, ocupação, meio ambiente e outros;
- Melhoramentos públicos existentes: redes: viária, energia elétrica, telefone, gás, água, esgoto; pavimentação, guias e sarjetas; coleta de lixo e outros;
- Serviços comunitários: transporte coletivo, recreação, ensino e cultura, rede bancária, comércio, mercado de trabalho, segurança, saúde e outros;
- Potencial de utilização: parcelamento do solo e estrutura do sistema viário, restrições físicas, legais e socioeconômicas de uso e outros;
- Classificação da região.
- Terreno;
- Caracterização física, topografia, superfície, solo, forma, metragem, área, confrontantes;
- Acessos, serviços e melhoramentos públicos;
- Utilização atual e potencial, legal e econômica;
- Restrições legais ou gravames, quando existirem.
- Benfeitorias
- Aspectos físicos (tipo, área, manutenção, conservação, idade real e aparente);
- Aspectos funcionais (arquitetônicos, layout, paisagísticos);
- Aspectos ambientais (adequação ao uso recomendável para a região);
- Equipamentos
- Aspectos físicos (forma, área, conservação, depreciação);
- Aspectos funcionais (adequação ao sistema, obsolescência e uso).
- Se for o caso e se possível, incluir as coordenadas dadas pelo GPS do terreno.
Quando não for possível o acesso do avaliador ao interior do imóvel, o motivo deve ser justificado no laudo de avaliação e neste caso, em comum acordo com o contratante, a vistoria interna pode ser prescindida e a avaliação pode prosseguir com base nos elementos que foram possíveis de obter ou fornecidos pelo contratante, tais como:
- Descrição interna;
- No caso de apartamentos, escritórios e conjuntos habitacionais, a vistoria externa de áreas comuns, a vistoria de outras unidades do mesmo edifício e informações da respectiva administração;
- No caso de unidades isoladas, a vistoria externa;
As considerações hipotéticas sobre o imóvel que configuram a situação paradigma devem estar claramente explicitadas no laudo de avaliação.
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