Data: 13/04/2020 | Fonte: Nero Perícias
Um dos bens mais preciosos que uma pessoa possa ter, além da família e filhos, é seu imóvel, que lhe dá moradia e, muitas vezes é seu único patrimônio.
Além da moradia o imóvel pode servir para gerar renda passiva com aluguel ou mesmo como garantia em operações de crédito, as chamadas Home Equity, para se conseguir uma taxa de juros mais atrativa.
Seja qual for a finalidade dele, saber o quanto vale é de fundamental importância, por isso uma avaliação de imóvel deve ser feita por quem entende do assunto, de forma isenta e técnica.
E é este o papel do Perito Avaliador.
O perito avaliador de imóveis é o profissional que está capacitado para fazer uma avaliação imobiliária com total isenção e forma técnica, segundo a norma da ABNT Nbr 14.653, que é a norma brasileira que define como a avaliação de imóveis deve ser feita no Brasil.
Sobre a Norma da ABNT Nbr 14.653
A ABNT, Associação Brasileira de Normas Técnicas, é uma entidade privada e sem fins lucrativos e de utilidade pública, fundada em 1940, e órgão responsável pela normalização técnica no Brasil, fornecendo insumos ao desenvolvimento tecnológico brasileiro
A Nbr 14.653 é a norma que apresenta as diretrizes para avaliação de bens, quanto a classificação da sua natureza, instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas, descrição das atividades básicas, definição da metodologia básica, especificação das avaliações e requisitos básicos de laudos de avaliação.
Esta norma é composta de 7 partes, sendo elas:
Nbr 14653-1 – Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais;
Nbr 14653-2 – Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos;
Nbr 14653-3 – Avaliação de bens – Parte 3: Imóveis rurais;
Nbr 14653-4 – Avaliação de bens – Parte 4: Empreendimentos;
Nbr 14653-5 – Avaliação de bens – Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral;
Nbr 14653-6 – Avaliação de bens – Parte 6: Recursos naturais e ambientais;
Nbr 14653-7 – Avaliação de bens – Parte 7: Patrimônios históricos.
O erro em avaliar um imóvel pelo valor de metro quadrado médio
A Norma da ABNT prevê 4 métodos de Avaliação de Imóveis principais, sendo o mais utilizado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.
Apesar de intuitivo, este método não consiste apenas em buscar anúncios de outros imóveis a venda na região e fazer a comparação diretamente, como muitos pensam!
Fazer isso, ou seja, pesquisar por anúncios de imóveis na região, dividir o valor de venda do imóvel pela área construída para se chegar ao valor médio de metro quadrado para, a partir dele, avaliar seu imóvel, é um erro tremendo!
Se você fizer isso para avaliar seu imóvel pode estar perdendo muito dinheiro com a venda dele! Ou, por outro lado, pode ficar com ele na tentativa de venda por anos e anos sem encontrar um comprador!
Apesar do nome "Método Comparativo Direto de Dados de Mercado", este método é muito mais do que comparar diretamente o imóvel a ser avaliado com os imóveis à venda na região.
A grande sacada do método e, que somente um perito avaliador de imóveis está capacitado a fazer, é a homogeneização das amostras.
A pesquisa de imóveis paradigmas (amostras) serve apenas como "ponto de partida" da avaliação.
A homogeneização é a aplicação de coeficientes corretivos de preço, de forma que imóveis com características diferentes sejam colocados em mesma base e possam ter seu preço comparado.
Como exemplo, podemos citar a homogeneização pelo Fator Testada. Imagine que estamos avaliando um imóvel com 10 metros de testada (frente) e que, na pesquisa por amostras, encontramos um imóvel a venda com 5 metros de frente. Para que possamos comparar estes dois imóveis, precisamos colocar esta amostra de 5m de frente na mesma base do imóvel a ser avaliado, que possui 10m de frente. Para se fazer isso é preciso aplicar um fator de homogeneização denominado fator testada.
Outro exemplo é quanto ao número de frentes de um imóvel. Vamos imaginar que o imóvel que queremos avaliar é de "meio de quadra" e, quando formos fazer as pesquisas encontramos um imóvel de esquina. Neste caso não temos como comparar diretamente, pois a Norma da ABNT estabelece um fator de homogeneização de "número de frentes" que, para regiões de baixa densidade baixa é de 1,15 (15% de valorização), de densidade média de 1,20 (20% de valorização) e de densidade alta de 1,25 (25% de valorização).
Ora, se eu estou avaliando um imóvel de meio de quadra e pego um de esquina para calcular o valor de metro quadrado médio em um local de alta densidade populacional e com vocação comercial eu colocar o preço de meu imóvel 25% acima do valor dele. Certamente ficarei com este imóvel fechado por anos e anos sem receber nenhuma proposta. Com isso o imóvel vai desvalorizando, com a depreciação em função da idade de construção, possíveis invasões, falta de manutenção, etc.
Se por outro lado, neste mesmo exemplo, o meu é de esquina e eu pego como amostra um imóvel de meio de quadra para calcular o valor do meu imóvel, certamente estarei tomando um prejuízo de 25% na venda de meu imóvel. Como um imóvel possui alto valor agragado estes 25% certamente contabilizarão um grande prejuízo!
Além destes fatores de homogeneização existem diversos outros a serem considerados na avaliação de um imóvel; daí a importância de se contratar um avaliador de imóveis "perito".
Qual a diferença da avaliação do Perito Avaliador de Imóveis e do Corretor de Imóveis
A principal diferença entre a avaliação de imóveis feita por um corretor de imóveis que não seja perito, é que sua avaliação será de nível expedito, ou seja, baseada no seu “sentimento” de quando vale aquele imóvel na região. Neste caso, a avaliação não será feita de forma técnica, como é o caso do laudo de avaliação feito pelo perito avaliador de imóveis.
Como já vimos anteriormente o perito faz toda a avaliação de acordo com a norma da ABNT, colhendo amostras de imóveis semelhantes e homogeneizando estas amostras para se fazer os cálculos.
Aproveitando, é preciso deixar claro aqui que há corretores de imóveis que são peritos avaliadores, ou seja, que se capacitaram para fazer a avaliação de imóveis de acordo com a norma da ABNT e que, por isso, possuem CNAI, que é o cadastro nacional de avaliadores imobiliários. Estes profissionais estão capacitados para fazer a avaliação de forma técnica.
Quando é necessária uma avaliação de imóveis feita por perito avaliador de imóveis ?
A avalição de imóveis feita por perito avaliador é requerida em garantias bancárias, Determinação dos valores para seguros (contratação de seguro patrimonial), Reavaliação do ativo imobilizado (atualização patrimonial), Planejamento tributário, Reestruturação societária, Fusão e cisão de empresas, Determinação de valor locativo de imóveis (ações renovatórias e revisionais de aluguel ), Valores para fins gerenciais, através do fornecimento dos valores de reposição e de novo, Análise de carteira de portfólios imobiliários, Determinação de saldos de vida útil, fornecendo novos saldos de vida remanescentes, Determinação de valores de liquidação (forçada e ordenada), Absorção de prejuízos acumulados, determinação de valor de compra e venda, regularização imobiliária, disputas judiciais, atualização patrimonial, inventários e partilhas, desapropriação de imóveis, assistência técnica a advogados em perícias judiciais e extrajudiciais, acompanhamento de perícia, ações expropriatórias para fins de desapropriação, indenizações entre outros.
Quem pode ser Perito Avaliador de Imóveis ?
Somente três profissionais podem se tornar um perito avaliador de imóveis: engenheiro, arquiteto e corretor de imóveis.
Além de uma destas formações básicas, o indivíduo que pretende ser um perito precisa fazer um curso de avaliação de imóveis em conformidade com a norma da ABNT Nbr 14.653.
No caso do corretor de imóveis, além do curso, o candidato precisa se credenciar ao CNAI, através de requerimento junto ao Cofeci.
Quanto custa uma avaliação de imóveis feita por um Perito Avaliador de Imóveis ?
A avaliação de um imóvel feita por um perito avaliador tem diferentes valores, pois envolve diversas variáveis.
Uma destas variáveis é o tipo de imóvel; é muito diferente para o perito fazer a avaliação de um apartamento para um galpão industrial. A avaliação do apartamento citado neste exemplo é muito mais simples, pois além de ter paradigmas (amostras) disponíveis em quantidade, trata-se de uma unidade padronizada, o que facilita e muito na fase de homogeneização das amostras.
Já o galpão, por ser um imóvel de grande valor agregado, dispõe de uma quantidade bem menor de amostras e seu padrão construtivo não é padronizado, o que certamente gerará muito mais trabalho ao profissional. É bem possível que neste caso do imóvel industrial o perito precise utilizar o método evolutivo, que consiste em dividir a avaliação em duas etapas, sendo a primeira a avaliação do terreno e a segunda das benfeitorias.
Ao final, o perito precisa somar a avaliação obtida em cada etapa para se chegar ao valor de avaliação do imóvel.
Outra variável que faz com que o preço da avaliação seja alterado é a região de onde se encontra o imóvel a ser avaliado. Algumas regiões, além de difícil acesso ao vistoriador pode não ter paradigmas suficientes para uma avaliação pelo método comparativo direto.
Apesar das inúmeras variáveis que podem mudar o preço de uma avaliação e ao contrário do que a maioria imagina quando se fala em contratar um “perito”, é possível dizer que é um serviço bem acessível e fundamental para que você não perca dinheiro na hora de negociar seu imóvel.
Vale sempre a pena contratar um perito para avaliar seu imóvel!
Como contratar um Perito Avaliador de Imóveis ?
O caminho mais simples é entrar em contato com uma empresa de avaliação de imóveis, como a Nero Perícias, que possui uma equipe de peritos avaliadores de imóveis altamente capacitados em fazer avaliação imobiliária em todo o Brasil.
Os peritos da NERO são credenciados junto ao CNAI, que é o Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários.
A Nero Perícias atua tanto na esfera judicial, como perito assistente técnico, como na esfera extra-judicial, fazendo laudo de avaliação para clientes em particular.
Faça um orçamento sem compromisso. A Nero Perícias faz avaliação de imóvel em todo o Brasil.
Basta ligar para (11) 2829-8767 ou chamar no WhatsApp (11) 93140-1000.