Fonte: Nero Perícias
Não sabe como avaliar um imóvel? Existem várias formas de fazer uma avaliação imobiliária, e é isso que vamos ver nesse artigo.
Como avaliar um imóvel ?
A primeira coisa que pensamos em como avaliar um imóvel é a de fazer uma pesquisa pela internet por imóveis similares ao nosso.
E, independente do tipo do imóvel que queremos avaliar, este é mesmo um procedimento que devemos seguir; no entanto não basta fazer uma meia dúzia de pesquisa imobiliária e já bater o martelo pelo preço do nosso imóvel. Tem mais coisa a ser feita aí, e é o que vamos ver!
Valor de imóvel & preço
Como no parágrafo anterior citei a palavra “preço”, me senti na obrigação de esclarecer aqui que: preço de um imóvel não é o mesmo que valor de um imóvel.
Pois bem, só para reforçar o nosso intuito aqui é aprender a como avaliar um imóvel e , portanto, aprenderemos a calcular o valor do imóvel.
Ok, mas o que é valor do imóvel ? Valor é o quanto vale este imóvel, ou seja, o quanto o mercado está disposto a pagar por ele. Dizemos então que este é o valor mercadológico do imóvel e ele representa a quantia de dinheiro que podemos aceitar pelo bem.
Diferentemente, o preço do imóvel é o quanto queremos por ele, ou seja, a quantia de dinheiro que pedimos pelo imóvel.
Para termos sucesso na venda do imóvel o preço deve estar alinhado com o valor do imóvel. Se pedirmos um preço muito maior do que o valor, certamente este imóvel não será vendido e então amargaremos com despesas de manutenção, possíveis invasões e depreciação com obsolescência do imóvel.
Daí a importância de aprendermos como avaliar um imóvel da forma correta e, ao anunciarmos o mesmo, definir um preço alinhado com este valor.
Método de Avaliação Imobiliária
A primeira etapa a ser feita para quem deseja aprender a como avaliar um imóvel é a escolha do Método de Avaliação do Imóvel.
A norma que regulamenta os Métodos de avaliação de imóveis é a NBR 14.653; segundo ela são 5 os métodos que podem ser utilizados:
- Método Comparativo de Dados de Mercado
- Método Evolutivo
- Método de Capitalização da Renda (ou Método da Renda)
- Método Involutivo
- Método do Custo de Reprodução
Vamos imaginar que o imóvel que pretendemos avaliar seja um apartamento localizado no bairro de Aclimação com 130 metros quadrados de área útil e 2 garagens. Neste caso, o método de avaliação mais indicado é o Método Comparativo de Dados de Mercado.
Ok, já superamos a primeira etapa, agora devemos partir para a segunda, que é a pesquisa imobiliária.
Como fazer uma Pesquisa Imobiliária
A pesquisa imobiliária consiste em procurar por imóveis similares ao que desejamos avaliar.
Então se pretendemos avaliar um apartamento localizado no bairro de Aclimação com 130 metros quadrados de área útil e 2 garagens, devemos pesquisar por apartamentos no mesmo bairro com 2 garagens e área útil próximas.
Não podemos pesquisar por apartamento no centro de São Paulo com 1 vaga de garagem para esta avaliação.
Pois bem, quantos imóveis paradigmas devemos pesquisar ? O ideal é pegar no mínimo 10 (dez) imóveis semelhantes para basear nossos cálculos.
Para fazer esta pesquisa podemos contar com sites como OLX, ZAp Imóveis, Vivareal, dentre outros.
Homogeneização das Amostras
Feita a pesquisa de imóveis semelhantes, a próxima etapa agora é homogeneizar as amostras.
O processo de homogeneização consiste em ajustar os dados dos imóveis comparáveis (as amostra) para que eles se tornem mais semelhantes ao imóvel a ser avaliado. O objetivo é minimizar as diferenças entre os imóveis da amostra e o imóvel que queremos avaliar, garantindo que a comparação seja justa e que o valor estimado seja preciso.
Este ajuste é feito aplicando Fatores de Homogeneização.
Um deles é o Fator Oferta ou Elasticidade de Preço, obrigatório aplicar entre 0,8 e 0,9 em casos de amostras de imóveis anunciados. No caso de amostra de imóveis comercializados, o fator aplicado é 1, que não produz efeito em seu valor.
Existem outros fatores de homogeneização que um profissional da área, o perito avaliador de imóveis, pode aplicar, mas que não vamos abordar aqui para não estender muito este artigo.
Média Aritmética e Média Ponderada
Depois de homogeneizadas as amostras devemos fazer uma média aritmética com elas para calcular o valor médio do metro quadrado da região.
De posse do valor médio do metro quadrado calculamos os limites inferiores e superiores de aceitação destas amostras, ou seja, a faixa de valor que podemos aceitar as amostras.
O próximo passo então é descartar as amostras que estão fora desta média aritmética (elas são chamadas de out lier, pois seus valores estão fora da curva de aceitação) e, então, calcular uma nova média entre as amostras efetivas.
Esta nova média é chamada de Média Ponderada e seu resultado representa o valor de metro quadrado efetivo da região do imóvel que estamos avaliando.
O valor mercadológico do imóvel será obtido multiplicando sua área útil por este valor de metro quadrado efetivo que calculamos.
Simples, não ?
Claro que não é tão simples assim, afinal existem outros fatores de homogeneização que devem ser aplicados (e o segredo de uma avaliação correta é justamente este!) e que não foram abordados aqui.
O intuito deste artigo é mostrar o processo, mas é claro que ele deve ser executado por um profissional da área, o perito avaliador de imóveis; somente ele sabe fazer todo o processo de avaliação da forma correta, em conformidade com a norma da Abnt Nbr 14.653
Onde contratar um Perito avaliador de Imóveis ?
Se você que buscou por como avaliar um imóvel e agora está decidido que este é um trabalho para profissionais, saiba que pode contar com a Nero Perícias.
A Nero Perícias é uma empresa de avaliação de imóveis que atua com avaliação imobiliária em todo país, fazendo avaliações técnicas e imparciais em todo o tipo de imóvel: casas, apartamentos, terrenos, salas comerciais, galpões comerciais, galpões industriais, loteamentos, etc
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