Data: 06/04/2020 | Fonte: Nero Perícias
Segundo publicação de 24/12/2019 do Diário Oficial da Cidade de São Paulo pelo prefeito Bruno Covas (PSDB), o IPTU, Imposto Territorial e Predial Urbano, de 2020 teve reajuste de 3,5% na cidade. Este percentual é idêntico ao aplicado no ano anterior, 2019.
O índice foi calculado por meio da inflação – Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) – acumulada de doze meses.
Porque há imóveis com IPTU muito alto
Analisando o aumento do IPTU nos últimos anos (de 3,5% em 2019 e 3,5% em 2020) há casos de imóveis em que o valor do imposto cobrado é muito alto, mas porque isso acontece ?
Os motivos destes valores discrepantes são três: o primeiro é com relação do valor venal do imóvel, o segundo com relação a tipologia do imóvel e o terceiro com relação a natureza de calculo do índice de reajuste.
Valor Venal do Imóvel
O valor venal de cada imóvel (valor de venda do imóvel) ao qual o reajuste é aplicado foi determinado através de pesquisa imobiliária feita pelo município há anos atrás e, nos dias de hoje, este valor pode não retratar a realidade.
De uma maneira geral, todos sabemos que os imóveis, de maneira geral, sofreram queda em seu valor nos últimos anos, devido as crises econômico-financeiras e excesso de oferta por conta dos inúmeros lançamentos feitos pelas construtoras.
No entanto há bairros em que esta queda foi mais acentuada, por motivos como favelamento, menores investimentos em recapeamento, vias de acesso, mobilidade urbana, etc.
Nestes bairros, por exemplo, o valor venal (valor de venda) dos imóveis caiu bruscamente e, no entanto, como a prefeitura aplica o índice de reajuste baseado no IPCA sobre o valor venal antigo (aquele determinado por pesquisa imobiliária há anos atrás) o valor do imposto só aumenta, quando na realidade deveria diminuir.
Tipologia do Imóvel
Há ainda que se levar em consideração o tipo de imóvel. É fácil entender que imóveis comerciais (por exemplo lojas em avenidas movimentadas) valorizam muito mais do que apartamentos de 04 dormitórios (sabe-se que hoje a demanda deste tipo de imóvel é muito maior por apartamentos de 02 dormitórios), por exemplo.
Então como aplicar um mesmo índice de reajuste a imóveis de tipologia diferentes? É óbvio que as discrepâncias vão aparecer.
Índice de Reajuste
Outro fator que faz o valor de IPTU de determinados imóveis ficar muito alto é a natureza do índice de reajuste.
Este índice é calculado por meio da inflação – Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) – acumulada nos últimos doze meses e, portanto, não retrata a realidade do mercado.
Como já exposto acima há bairros em que o valor de metro quadrado diminui e portanto, nestes casos, o índice deveria ser negativo. Ou seja, a análise deveria ser por bairro; a prefeitura deveria fazer pesquisa imobiliária de valor de metro quadrado (ou valor venal) para cada bairro da cidade, para poder identificar o índice de reajuste correto, para cada situação.
Também devemos lembrar que o IPCA não retrata a valorização ou desvalorização dos imóveis.
Nos dias de hoje com a pandemia do Corona Virus COVID-19, por exemplo, certamente teremos um aumento do IPCA devido à corrida da população às compras de supermercado, gás de cozinha, etc. A análise é simples: basta ver o preço do álcool gel, gás de cozinha, papel higiênico, máscaras e outros insumos hospitalares. Estes itens sumiram da maior parte das prateleiras e quando são encontrados estão com seus valores nas nuvens. Certamente isto refletirá no IPCA deste ano e, consequentemente, no reajuste do IPTU do ano que vem.
E será que os imóveis acompanharão esta escalada ? Certamente que não. O que vemos hoje, com esta quarentena é justamente o contrário: uma grande oferta de imóveis com preço descontado por conta de proprietários que não estão tendo dinheiro para honrar seus compromissos, como pagamento de funcionários, dívidas da empresa, financiamento do próprio imóvel, etc.
Como diminuir o iptu
O primeiro passo para reduzir o valor de IPTU do seu imóvel é entrar com um recurso administrativo junto ao governo municipal.
Em são Paulo, por exemplo, o processo é chamado de “Avaliação Especial” e pode ser feito diretamente pela internet, via SAV (Solução de Atendimento Virtual), sem necessidade de agendamento ou comparecimento presencial em uma Praça de Atendimento.
Este recurso está previsto na Lei 10.235/1986, mediante a apresentação de avaliação contraditória, conforme Art. 18 da Lei 10.235/1986, com a redação dada pela Lei 15.889/2013.
Para fazer o procedimento você precisará montar o recurso (defesa) e anexar a documentação necessária para a contestação do valor de IPTU.
Se o requerente for o proprietário do imóvel, a documentação necessária é:
cartela ou espelho de IPTU
Documento de identidade válido em todo o território nacional;
CPF (dispensado caso o documento de identidade contenha o número deste)
Se pessoa jurídica: Comprovante Situação Cadastral CNPJ e Contrato Social e Última Alteração; ou Estatuto Social e Ata da Última Eleição.
Matrícula atualizada do imóvel junto ao Cartório de Registro competente ou Certidão de Transcrição equivalente;
Laudo de Avaliação do Imóvel assinado por profissional legalmente habilitado;
Se o requerente não for o proprietário do imóvel, além da documentação acima é necessário:
Autorização específica acompanhada do documento de identidade e CPF do proprietário e do procurador
Procuração registrada em cartório concedida por quem tem poderes para tal, acompanhada do documento de identidade e CPF do procurador
A página da prefeitura, com todas informações acima pode ser acessada clicando aqui.
Laudo de Avaliação do Imóvel
Um dos itens necessários para contestação do valor de IPTU é o Laudo de Avaliação do Imóvel ou Avaliação contraditória do imóvel, que deve ser assinado por profissional legalmente habilitado.
Basicamente existem dois tipos de laudo de avaliação de imóvel: o laudo simplificado (ou laudo simples) e o laudo completo, de acordo com a Norma da ABNT NBR 14.653, que é a norma que define como deve ser feita a avaliação de imóveis em todo o país.
O laudo simples é entregue em apena suma página e contém a descrição do imóvel e seu valor de avaliação.
Já o laudo completo (de acordo com a Norma da ABNT) é um laudo bem mais completo; ele inclui o relatório fotográfico, as amostras utilizadas nos cálculos, o memorial de cálculo, a homogeneização das amostras, a caracterização da região, o relatório fotográfico e muito mais. Este laudo, em geral, possui 20 páginas ou mais, dependendo do tipo de imóvel e complexidade dos cálculos.
Para entrar com pedido de revisão de IPTU na prefeitura é exigido o laudo simples.
No entanto, caso a prefeitura indefira o pedido e o proprietário tenha interesse em entrar com ação judicial, ele precisará do laudo de acordo com a Abnt para isso.
Se for este o caso, é recomendável que se faça o laudo completo, assim evita-se o gasto com dois laudos (um simples para entrar com processo administrativo junto a prefeitura e outro completo para entrar com ação judicial).
Como contratar a avaliação de imóvel
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